Pocas palabras generan tanta tensión en una junta de vecinos como «derrama». Es normal: nadie quiere un gasto extra que no esperaba. Pero saber cuándo es obligatoria y cómo debe aprobarse te ayuda a entender si el proceso de tu comunidad ha sido correcto.
Qué es exactamente una derrama
Es una aportación económica extraordinaria que se pide a los propietarios para cubrir un gasto que no entra en el presupuesto ordinario de la comunidad, o que lo supera. Puede ser desde arreglar un ascensor averiado hasta rehabilitar la fachada. Se reparte entre los propietarios según su coeficiente de participación, el mismo que se usa para las cuotas normales.
Cuándo es obligatorio pagarla
Para obras necesarias de conservación, mantenimiento o accesibilidad, basta con la mayoría simple de propietarios y cuotas presentes en la junta, y son obligatorias para todos los propietarios independientemente de cómo hayan votado. Aquí entran cosas como reparar una fachada, sustituir bajantes o arreglar un ascensor averiado.
Cuando no es obligatorio pagar todo
Es distinto cuando se trata de mejoras no necesarias, como una zona recreativa o una instalación de lujo. Si el coste supera el equivalente a tres mensualidades de la cuota ordinaria, el propietario que haya votado en contra y así conste en el acta no está obligado a pagar ese exceso, siempre que tampoco disfrute de la mejora en cuestión. Ojo: este límite de tres mensualidades es distinto del que se aplica a las obras de accesibilidad (doce mensualidades), que si son exigidas por ley son obligatorias para todos aunque superen ese importe.
Requisitos para que sea válida
La junta debe convocarse con antelación suficiente y con el orden del día claro. El acuerdo queda reflejado en el acta, con el importe, el criterio de reparto y los plazos de pago. Los propietarios ausentes tienen 30 días naturales desde la notificación para manifestar su disconformidad. Una convocatoria mal hecha es, de hecho, una de las causas más habituales de impugnación.
Si no estás de acuerdo con el acuerdo de la junta
Tienes 3 meses desde que se adoptó el acuerdo —o desde que te lo notificaron, si no estuviste en la junta— para impugnarlo judicialmente. Ese plazo se amplía a 1 año si el acuerdo es gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad, por ejemplo si es contrario a la ley o a los estatutos. Un matiz importante: para poder impugnar, normalmente tienes que estar al corriente de pago con la comunidad, salvo que la impugnación sea precisamente sobre el establecimiento o la cuantía de esa cuota.
Qué pasa si un propietario no paga la derrama
El propietario pasa a la situación de moroso frente a la comunidad, con los intereses legales correspondientes. Si no regulariza, la comunidad puede reclamar la deuda por la vía judicial del proceso monitorio, que es relativamente ágil, y que puede acabar en el embargo de bienes del propietario moroso. Además, mientras dura el impago, el propietario pierde el derecho a voto en las juntas —aunque sigue recibiendo las convocatorias— y no puede impugnar acuerdos, salvo la excepción mencionada antes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pagar la derrama a plazos?
No es un derecho automático, pero es habitual que la propia junta apruebe un fraccionamiento del pago en varias mensualidades, sobre todo si el importe es elevado. Conviene plantearlo y que quede reflejado en el acta.
¿La derrama se paga según el porcentaje de propiedad o a partes iguales?
Por defecto, según el coeficiente de participación que tiene cada vivienda o local en los estatutos de la comunidad, salvo que la junta acuerde otro criterio de reparto para ese gasto en concreto.
¿Qué pasa si vendo mi vivienda después de aprobarse la derrama pero antes de pagarla?
La obligación de pago nace en el momento en que se aprueba el acuerdo, así que normalmente corresponde a quien era propietario quien votó. Conviene dejarlo claro en el contrato de compraventa, porque además el nuevo propietario responde subsidiariamente de las cuotas pendientes del año en curso y los tres anteriores.
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Escrito por el equipo de Sofer Gestión, gestoría en Getafe.
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